Компания Space Group plc, поставщик гибких рабочих мест, котируемая AIM, продолжает свою полосу неудач, поскольку акции упали более чем на 5% до 380 пенсов в результате неравномерных торгов на Лондонской фондовой бирже.
Это падение произошло после выхода неутешительного отчета за шесть месяцев, который показал снижение стоимости недвижимости на 4%, что вызвало опасения по поводу длительного периода «гибридной рабочей революции» и вероятности высоких процентных ставок, которые негативно скажутся на рынке коммерческой недвижимости.
Результаты за шесть месяцев до сентября 2025 года были обнадеживающими: доход от аренды увеличился всего на 2% и составил 48 млн фунтов стерлингов, чему способствовал высокий уровень занятости в 88% на 4,2 млн квадратных футов площадей в таких популярных городах, как Лондон и Манчестер.
Скорректированная стоимость чистых активов в расчете на акцию, однако, упала до 680 пенсов по сравнению с 710 пенсами после списания 25 млн фунтов стерлингов устаревших активов на окраине города. Руководство объяснило это нестабильностью на рынке, вызванной низким спросом и высокой доходностью, а ставки сдачи в аренду новых объектов оставались на уровне на 3% ниже ставок арендной платы за стеллажи из-за давления арендаторов на ценообразование.
Это печальное открытие на фоне тектонических изменений в офисной динамике, поскольку в постпандемический период предпочтение отдается удаленной работе, в результате чего многие помещения остаются пустыми. Британская федерация недвижимости (British Property Federation) установила уровень вакантности в Великобритании на уровне 14%, что является самым высоким показателем за последние пять лет, и это оказывает давление на арендодателей, таких как Workspace, с целью предоставления льгот, таких как периоды без арендной платы и льготы на отделку помещений.
Именно клиентоориентированный подход фирмы, которая ориентируется на креативные малые и средние предприятия, предоставляя коворкинг-центры и помещения для проведения мероприятий, выдержал испытание башнями класса А, но даже в этом случае уровень оттока составил 18%, поскольку стартапы испытывают трудности с финансовые кризисы.
В ответ брокеры снизили прогнозы, а индекс Liberum остался на прежнем уровне с целевым показателем в 420 пенсов. В отчете предупреждается, что снижение стоимости является показателем структурных проблем, а внимание, уделяемое городу обновлению рабочих мест, вызывает восхищение.
Акции, подешевевшие на 28% в годовом исчислении, сейчас торгуются по цене, в 0,55 раза превышающей стоимость чистых активов, — выгодная базовая цена, которая привлечет фонды-стервятники, но не покупателей «голубых фишек». Объем торгов был на 200% выше обычного уровня, и алгоритмические продажи способствовали падению, поскольку акции проходили ключевую техническую поддержку.
Индекс FTSE 250 real estate investment trust, который подешевел на 1-2% благодаря IWG и Tritax Big Box, стал дополнительным ударом по сектору, отражая его слабость. Базовый индекс FTSE 100 в Лондоне вырос всего на 0,1%. до 8280 пунктов благодаря фармацевтическим компаниям, но индекс средней капитализации снизился на 0,3%, что стало самым низким показателем за семь недель.
Рынок недвижимости по индексу FTSE 250 колеблется, поскольку списания активов Workspace свидетельствуют о плохом состоянии рынка офисной недвижимости
Бедственное положение Workspace является воплощением неразберихи в коммерческой недвижимости, а опросы «Большой четверки» указывают на 20%-ное сокращение числа новых сделок по аренде по состоянию на 2023 год. Высокие затраты по займам – счета за рефинансирование были завышены из-за высокой стоимости 10–летних кредитов на уровне 4,2% — и 500 миллионов фунтов стерлингов капитальных вложений, связанных с ESG, обременяют всю отрасль. Его долговая нагрузка в размере 300 миллионов фунтов стерлингов при соотношении кредита к стоимости в 35% не является чрезвычайно большой, но резервный запас будет минимальным в случае стагнации арендной платы.
Группа также удваивает усилия по адаптивному повторному использованию: она превращает малоиспользуемые склады в инновационные центры с зарядкой электромобилей и велнес-центрами и надеется увеличить доходность до 6% в 2027 году.
Недавние сделки включают в себя аренду 50 000 кв. футов в финтех-кластере в Уайтчепеле, что свидетельствует о привлечении гибких арендаторов, которые не хотят работать с жесткими корпоративными арендаторами. Дивидендная политика сохраняется на уровне 12 пенсов на акцию, что дает очень хорошую доходность в 3,2% и 1,5-кратный охват прибыли, но постепенный рост, как ожидается, будет ограничен.
Экономических факторов предостаточно. Вероятность снижения ставки в декабре до 85% (по фьючерсам) может помочь Банку Англии снизить давление в случае снижения инфляции до 2%. Тем не менее, дефицит бюджета 27 ноября, поскольку ставки для бизнеса заморожены, может привести к росту платы за незанятую недвижимость, что негативно скажется на портфеле Workspace в размере 10%. Настроения арендаторов еще больше омрачаются геополитическими потрясениями, будь то тарифы в США или вспышки на Ближнем Востоке.
В случае с workspaces, которая является одним из первых пользователей управляемых рабочих пространств, это непростая задача. В 2015 году компания, занимающаяся частными инвестициями, привлекла к себе повышенное внимание, однако объявление о продаже в 2020 году по цене 600 пенсов кажется доисторическим.
Убытки до вычета налогов сократились до 10 млн фунтов стерлингов против 15 млн фунтов стерлингов; это стало возможным благодаря таким мерам экономии, как управление энергопотреблением с помощью искусственного интеллекта, что позволило сократить счета на 8%. Его площадь составляет 200 000 кв. футов, и в нем планируется строительство офисов и жилых помещений смешанного назначения.
Оценка ликвидности: чистый приток денежных средств в размере 20 миллионов фунтов стерлингов на случай непредвиденных покупок проблемных активов. Краткосрочные ставки в настоящее время удерживаются на уровне 3, и «быки» прогнозируют увеличение арендной платы на 15% при продлении срока аренды. При пониженных мультипликаторах вероятность того, что ставка будет противоречивой, высока, но терпение имеет значение.
Бюджетный кризис: Может ли это помочь Workspace и ее увядающему портфолио измениться к лучшему?
Workspace — это рабочее пространство, и оно требует реформ. Омбудсмен по вопросам собственности сетует на введение гербового сбора на бизнес-проекты, которые могут принести 3 миллиарда фунтов стерлингов. 20%-ная компенсация затрат на модернизацию за счет фонда грантов на экологичную модернизацию будет соответствовать обязательству Workspace к 2030 году выйти на нулевой уровень.
Технологические вливания приветствуются: виртуальные туры увеличили количество запросов на 25%, а аренда блокчейна упрощает соблюдение требований. Международные эксперты изучают эту модель при внедрении в США, но напряженность из-за Brexit сохраняется.
Циники жалуются на перенасыщенность Лондоном (70% площадей), в котором спрос на Crossrail резко упал из-за кризиса доступности. Очередная вспышка разновидности вируса снова приведет к опустошению этажей, но разнообразный срок аренды – в среднем 4 года – защищает от потрясений.
Инвесторы смиряются с потерями: доходность за три года на 40% ниже индекса FTSE 250, но ниже 350 пенсов находятся инвесторы, которые прогнозируют повышение ставки на 20% в случае снижения ставки. Данные по арендной плате за «черную пятницу», которые будут опубликованы через две недели, могут изменить баланс.
Работаем с reinvention в сфере строительства в Великобритании. Он проходит через твердые обломки к коллективным каминам, порхает взад и вперед по грязи, делая ставку на выживание населенных пунктов в условиях цифрового цунами. Учитывая, что города возвращают души, этот рейтинг FTSE 250 все еще может процветать – если власть имущие пойдут по этому пути.