Содержание
Лондон, 8 октября 2025 г. – Акции Unite Group PLC, крупнейшей компании по размещению студенческих общежитий в Великобритании, упали на 5%. В середине дня в среду компания объявила о более низких, чем ожидалось, продажах студенческих кроватей и снижении темпов роста доходов от аренды.
Компания, котирующаяся на FTSE 250, сохранила свои прогнозы на весь год, хотя и указала на проблемы, связанные с ослаблением спроса на основных университетских рынках, что вызвало обеспокоенность инвесторов по поводу восстановления сектора после пандемии.
Пересмотр, который был проведен до открытия рынка, показал, что Unite продала 5200 студенческих коек в третьем квартале, что ниже прогнозов аналитиков, которые прогнозировали 5500 коек.
Рост арендных ставок на этот период замедлился до 4,8% в годовом исчислении по сравнению с 5,5% в предыдущем квартале, при этом приток иностранных студентов столкнулся с трудностями из-за визовых и экономических ограничений. Несмотря на эти промахи, компания подтвердила свои прогнозы по базовой прибыли до налогообложения в размере от 140 до 150 миллионов фунтов стерлингов к концу финансового года 31 декабря 2025 года.
Цена акций Unite упала до 912 пенсов за акцию, потеряв рыночную стоимость более чем на 100 миллионов, и оказалась ниже более широкого индекса FTSE 250, который вырос на 0,2%. В годовом исчислении акции выросли на 12%, чему способствовал рост числа местных студентов, но обнародованные в среду данные снизили оптимизм.
Испытание на лидерство на рынке в секторе Unite
Компания Unite, которая управляет более чем 70 000 койко-мест в 130 специально построенных студенческих общежитиях (PBSA) в крупных университетских центрах, таких как Манчестер, Бристоль и Эдинбург, обвинила в дефиците мест консервативный подход к бронированию из-за проблем с ценовой доступностью в целом.
Поскольку уровень инфляции в Великобритании остается на уровне 2,1%, а уровень жизни продолжает сказываться на бюджетах, потенциальные студенты откладывают свой выбор или рассматривают более дешевые варианты проживания за пределами кампуса.
Согласно торговому заявлению генерального директора Ричарда Смита, международный рост был сдержан геополитической напряженностью и валютными колебаниями, но внутренний спрос оказался устойчивым.
Компания отметила 3-процентное сокращение числа бронирований со стороны иностранных студентов, особенно из Азии, поскольку ранее в этом году Великобритания ввела более строгие иммиграционные правила. В ответ на это Unite активизировала свои маркетинговые кампании, и более 200 университетов присоединились к ее лизинговой программе, чтобы предоставлять гибкий лизинг и другие услуги, такие как высокоскоростной Интернет и учебные помещения.
Сектор студенческого жилья — это инвестиционный рынок стоимостью 5 миллиардов фунтов стерлингов в год, на котором наблюдается резкий рост инвестиций после отмены мер по борьбе с COVID-19. Портфель Unite с 95-процентной заполняемостью позволяет ему занимать оборонительную позицию на рынке недвижимости, а благодаря долгосрочным объектам Unite обеспечивает предсказуемые денежные потоки.
Тем не менее, повышение процентных ставок до текущих 4,75% после недавнего решения Банка Англии повысило стоимость заимствований для расширения, что привело к сокращению запланированного расширения на 10% в 2026 году.
Паника акционеров на фоне роста опасений по поводу недвижимости
Резкая реакция рынка отражает растущее беспокойство на рынке недвижимости Великобритании, где стоимость коммерческой недвижимости снизилась на 15% с момента достижения максимумов в 2022 году.
Исследователи из Jefferies отказались от Unite, чтобы не покупать, сославшись на опасность дополнительных визовых ограничений со стороны нынешнего правительства. Размер Unite является ограничителем, но такие промахи могут быть показателем пикового спроса на студенческие билеты, и целевая цена была снижена вдвое, до 950 пенсов.
Тем не менее, не все прогнозы оптимистичны. Peel Hunt повысил свой существующий рейтинг покупок, сославшись на план развития Unite на сумму 1,1 миллиарда фунтов стерлингов и прогнозируемую дивидендную доходность на уровне 4,1, что является приемлемым показателем в условиях низких темпов роста экономики.
По оценкам фирмы, в 2026 году арендная плата повысится на 5% или более благодаря ее сосредоточению на высококачественных объектах в центре города. Акции Unite торгуются по цене, в 12 раз превышающей форвардную прибыль, что считается довольно разумным, учитывая, что другие места, такие как студенческое общежитие IQ, оцениваются в 14 раз.
И это на фоне хороших показателей зачисления в университеты: агентства высшего образования Великобритании прогнозируют рост числа студентов дневной формы обучения на 2,5% в 2025/26 учебном году, а к 2028 году ожидается 1,8 миллиона студентов старших курсов. Unite, 85% акций которой базируется в Великобритании, находится в выгодном положении, чтобы воспользоваться этим, поскольку в прошлом году она продала непрофильные активы за 200 миллионов фунтов стерлингов для финансирования строительства премиум-класса.
Тактические меры по повышению устойчивости
Чтобы преодолеть бурные волны, Unite объявила о своих планах потратить 300 миллионов фунтов стерлингов в течение двух лет на повышение экологичности своей деятельности, например, на установку солнечных панелей и энергоэффективной изоляции в 40 своих объектах.
Это соответствует стремлению Великобритании к «чистому нулю» и может открыть «зеленое» финансирование по сниженным ставкам. Компания также участвует в создании совместных предприятий с институциональными инвесторами, такими как пенсионные фонды, для совместной разработки объектов в развивающихся горячих точках, таких как Ковентри и Шеффилд.
Смит подчеркнул эффективность работы, благодаря которой доля вакантных рабочих мест снизилась на 7% благодаря эффективным алгоритмам динамического ценообразования, позволяющим корректировать арендную плату в режиме реального времени в соответствии со спросом.
Он добавил, что они не просто предлагают места, но и создают сообщества, которые способствуют успеху студентов. Такие усилия позволят увеличить маржу на 150 базисных пунктов, что подтвердит ожидания в отношении прибыли.
Управление экономическими рисками и рисками регулирования
Однако существует множество проблем. Правительственный обзор студенческих виз, который будет завершен в ноябре, может ограничить число студентов, принимаемых за рубежом, до 300 000 в год, сократив его до 450 000 в 2024 году, что потенциально может привести к сокращению доходов сектора на 2%.
Нехватка рабочей силы для обслуживания и ведения домашнего хозяйства, которая усугубилась из-за Brexit, также привела к увеличению затрат на 6%. Unite сократила их за счет инвестиций в заработную плату в размере 50 миллионов фунтов стерлингов, а рентабельность составляет 42%.
Макроэкономические показатели являются более обнадеживающими и в то же время тревожными. Рост ВВП на 0,6% в третьем квартале является хорошим признаком того, что экономика стабильна, но доверие потребителей находится на самом низком уровне за последние два года.
В случае с Unite рынок аренды жилья для отдыха, который предполагает сдачу в аренду свободных мест в период между летними сезонами, вырос на 20% и принес бизнесу 15 миллионов фунтов стерлингов дохода, а также диверсификацию его доходов.
Заключение для инвесторов в недвижимость Великобритании
Обновление Unite является мрачным предзнаменованием для рынка PBSA стоимостью 12 миллиардов фунтов стерлингов, доходность которого снизилась до 4,5%, поскольку инвесторы покидают его в поисках более безопасного убежища в других активах, таких как логистика.
Другие конкуренты, такие как Student Castle и Watkins Jones, находятся под таким же давлением; их акции снизились на 8 и 10 лет соответственно. Однако основные факторы в этом секторе, такие как продолжающаяся нехватка 500 000 коек, являются долгосрочным позитивным показателем.
Дивиденды, выплачиваемые Unite в размере 4,1%, привлекательны для инвесторов, стремящихся к доходности, что в 1,8 раза превышает размер прибыли. Поскольку результаты за весь год будут объявлены 26 февраля 2026 года, внимание будет сосредоточено на динамике занятости и активности по приобретению.
Неверный шаг Unite может предоставить инвесторам, делающим ставку на долгосрочные последствия образования, возможность совершить покупку на рынке, который нуждается в стабильности.
В то время как британские университеты готовятся к началу нового учебного года, Unite Group находится на стыке потенциала и рисков, и для инвесторов это является напоминанием о том, что даже самые фундаментальные отрасли промышленности не могут устоять перед меняющимися условиями в Великобритании.